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你的房价谁说了算？——写给千千万万面临拆迁的公民


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公盟评论：你的房价谁说了算？——写给千千万万面临拆迁的公民

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你的拆迁房补偿价谁说了算？[ 2008-3-9 0:48:31 | By: 美丽的背后是黑暗 ]
　　写本文之前，本想找一个案例作个引子，但翻看着密密麻麻的拆迁案件，件件涉及公民的最根本利益。一幕幕的强拆现场，一幅幅被拆迁户的无奈表情，哪件是典型？我无法分辨了，那么就这样直接切入正题吧。

　　房子是什么？房子是四面墙加一个顶。也许有人会问“为什么不加地面呢？”——因为地面不属于你。“地面属于谁？”——地面属于国家。“国家属于谁？”——国家属于全体公民。经过了这样一连串的“属于”，房子的地面已经基本不属于你了。

　　房子主要是用来居住和存放物品的地方。这个地方可以遮风挡雨，可以承载亲情。一个房子代表了一个家，而家在中国人传统观念里的重要性不言而喻。

　　成千上万的农民工兄弟进城打工目的是什么？为了赚钱回乡盖起自己的房子，娶个媳妇成个家。一批批有志青年闯荡大城市为了什么？为了有朝一日在这座城市安个家。春节将至，十几亿人在东西南北间穿梭为了什么？为了回到自己朝思暮想的家。

　　房子代表家，而家是中国人心中的根。根应当有一份属于自己的土壤，而我们的根没有属于它的土壤，裸露在外任人践踏。而践踏我们房子的人却得到了巨大的利益。

　　根据2007年底《福布斯》杂志公布的中国富豪榜单，大陆前100位富豪中有36人从事房地产行业。前10名富豪中6人从事房地产行业。从事房地产行业的碧桂园集团第一大股东杨惠妍以1200亿人民币的身价排名富豪榜榜首。

2008年1月17日，《福布斯》发布了2007香港富豪榜单，前十名皆涉足地产，而且很大程度上涉足大陆房地产市场。

　　再看看2007福布斯公布的美国十大富豪的排行榜，微软董事长比尔盖茨仍稳坐头把交椅，净资产达590亿美元，这已经是他连续14年雄踞美国富豪榜之首；“股神”沃伦巴菲特以520亿美元列二位；第三名是微软大股东保罗艾伦，甲骨文公司CEO劳伦斯埃里森以260亿美元列第四位；谷歌公司联合创始人塞吉布林和拉里佩奇以185亿美元的个人资产并列第五位。前十位中没有见到靠房地产上榜的。

　　人们从中美富豪排行榜不难看出，美国的富豪大都是靠出卖自己的脑力致富，拥有的是一部创新发展高科技的发家史，而中国的富豪大都是靠卖房卖地发家致富的。

　　再比较一下房地产行业利润率，日本这样一个善于精耕细作科学化管理的国家，其房地产企业利润率仅维持在3%左右，美国房地产业利润率低于7%，而中国的房地产利润率则在30%以上，随着房价的不断高涨，一些房地产项目的利润率更高达100%以上。

　　房地产行业的辉煌得益于中国特色的社会主义市场经济环境。市场经济让房子成了商品，房子买卖过程中产生了巨大的利润，而这利润的大部分却被开发商和政府职能部门依法取得了。

拆迁就是拆人家!

2008-11-14 20:23:00

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公民要学会利用市场价格机制与开发商进行博弈

　　在市场经济体系下，产品和服务的生产及销售完全由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济中价格由国家引导。什么是“自由价格机制”呢？通俗的讲，一些人想要买东西，另一些人想要卖东西，大量买卖者通过相互间一轮又一轮“出价——砍价”行为，最终确定商品的成交价。我们每个公民都是市场经济的一份子，每个公民都有机会和权利参与到市场经济的“出价——砍价”中。

　　商品的价格根据其所处时间的不同、地点的不同，随着买卖双方供需的变化而时刻变化，如果买方需求很多，非常想要这件商品，而商品却不那么多，卖方又不急于卖出，则买方为了得到商品，通常会出高价。相反，如果买方需求不多，不急于要这件商品，而商品却很多，且卖方急于卖出商品，则卖方通常给出低价。现在开发商急于找合适的土地建大楼，而土地量是有限的，因此土地的成交价会越来越高。

　　在房地产开发行为中，被拆迁户能不能得到利益呢？我认为，在市场经济条件下，被拆迁户作为市场的一份子，合理的运用好市场价格机制，是可以而且应当得到相应利益的。而且这个利益随着房地产行业的繁荣应该是与时俱进的。

　　现今，房地产开发产生的利润是如何分配的呢？首先，政府掌握着土地的所有权，开发商掌握着运营资金、专业知识技能等有利条件，此时，政府与开发商之间开始了一轮“出价——砍价”，我们经常听到政府组织的“某某地块”拍卖活动，就是“出价——砍价”的一种形式。成交后，政府得到了拍卖资金利益，而开发商得到土地。影响成交价的因素有很多，大致包括土地的位置、拍卖的时间、周边的环境、政府的预期、开发商的预期等等。房地产开发商组织起房屋设计商、建筑商、销售商等等市场主体，通过“出价——砍价”行为确定这些主体为之服务的酬劳。房子建好开始出售时，房地产开发商与想要购买房子的公民之间通过“出价——砍价”行为确定成交价，开发商从中获利。

　　值得注意的是，以上种种“出价——砍价”行为最终确定价格是在双方同意的条件下，如果任何一方不同意交易，则没有“成交”这一事件，因此也更提不上“成交价”的产生了，所以说，价格是在“成交”那一刻确定的。卖地的政府可以选择出价高的开发商，开发商可以选择开价低的政府地块。房屋设计商、建筑商、销售商们可以选择付高报酬的开发商，开发商也可以选择低酬劳的设计商、建筑商、销售商。公民可以选择价格低的房子，开发商可以选择出价高的购买人。有人会提出“大城市所有的房子每平米都上万元，我怎么选呀？”当然你的选择机会很小，因为你已经把选择目标限定在了大城市，这是一个局部市场。你对房子的限制条件越多，比如地理位置、层高、格局、周边环境等，则你可选择的市场范围就越小。市场的范围越小，“出价——砍价”的机会也就更小。开发商也同样面临大城市的地皮更贵，人工更贵、成本更高这个难题。

　　说道这里，被拆迁户如何从蓬勃发展的房地产行业中得到利益呢？关键的一点就在于被拆迁公民要有市场经济的意识，要认识到自身也是市场经济的一个主体，也可以参与到市场经济的价格机制“出价——砍价”当中去，这是社会主义市场经济环境下，法律赋予每个公民的权利。

　　也许有人会提出异议，在市场中，政府掌握土地所有权，开发商掌握资金和知识技术，他们之间依靠这些条件展开“出价——砍价”，而被拆迁户掌握什么呢？我的回答是：被拆迁户掌握着土地的使用权，掌握着地上物的所有权。在市场经济体制下，使用权和所有权是可以有偿转让的，转让价要依靠市场价格机制，也就是“出价——砍价”过程来确定。

　　国有土地使用权是指——国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。土地使用权转让是指——土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权买卖是指——土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。公民依靠手中掌握的土地使用权是可以参与市场“出价——砍价”行为并从中取得收益。公民所拥有的土地使用权最终成交价，只有买卖双方均同意成交的那一刻才会确定，这是社会主义市场经济体制赋予公民的权利。

　　农村集体土地的拆迁户会遇到一个难题：集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，农村集体土地使用权往往需要先被政府收回，然后通过一系列程序改变土地性质为国有，再由政府卖给开发商，这过程中，被拆迁公民很难与政府进行“出价——砍价”，因为政府用公权利这只“看得见的手”抑制了市场价格机制这只“看不见的手”。

　　那么，被政府收回了土地使用权的被拆迁公民以什么为资本参与“出价——砍价”呢？我的答案是“地上物的所有权”，在拆迁过程中，通常称为“地上附着物”，包括房屋、树木、管线、水渠、水井等等，这些物品都是被拆迁公民依法独占的，公民可以选择出卖或不出卖，如果想出卖，则可以任意给出一个价格，这个价格不一定就是最终的成交价，但出价的主动权是掌握在被拆迁户手中的。这与市场中其他商品买卖的规则是同样的。

　　政府和开发商需要对公民的地上物进行拆除后才能开工建房，而地上物所有权属于公民个人，因此开发商必须先把这些地上附着物从公民手中买下来再实施拆除，否则就是侵犯公民私有财产。房地产开发者通常把这个过程称为“拆迁安置补偿”，但这个行为的实质过程是“买卖”——“搬家”——“拆除”，“买卖”后的“拆除行为”与出卖房子的公民已经没有任何关系，同样“搬家行为”与开发商也没有任何关系。开发商与被拆迁公民只在“买卖”过程中产生关系。

　　而房地产开发商通常把“买卖”、“搬迁”、“拆除”这三个独立的行为混淆在一起，并把“买卖”的概念偷换为“补偿”，听起来像是政府和开发商在充分照顾和救济被拆迁户，其真实目的是使拆迁行为与市场经济价格机制脱离。这种偷换概念行为是不符合社会主义市场经济诚实信用原则的。

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2008-11-14 20:27:00

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公民还要善于把市场经济机制与基本法律法规结合运用

2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第三十九条明确了“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。依据此法，被拆迁公民利用对地上附着物的所有权不仅仅可以取得补偿，还可以取得收益，收益是什么？经济学认为，收益就是财富的增加，房地产富豪们财富的增加就是靠积累收益。社会主义市场经济是充分鼓励收益行为的，每个人都有权利去争取收益的社会才是和谐社会。

　　《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　这条法律表面上看只是保护了取得“补偿”的权利，但认真解读，同样它也在保护公民取得“收益”的权利。第二款中提出“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，参与市场经济并取得收益的权利正是“被征收人的合法权益”。因此，即使是为了维护公共利益的需要，也不能剥夺公民参与市场经济并取得收益的权利。况且，事实证明房地产开发通常不是为了公共利益，更多是为了把少数人创造为亿万富豪。被拆迁人在繁荣的房地产市场可以取得的利益应当是“补偿+收益”，而收益量应由市场机制决定的，也就是上面提到的“出价——砍价”机制。

　　说到这里，广大面临拆迁的公民，无论你是“农民”还是“居民”，你的房价谁说了算？开发商说了不算，你说了不算，政府说了也不算，只有市场经济机制说了算！市场机制良好运行的条件是每个公民利用手中的权利积极的去参与“讨价还价”。任何法律法规都不能阻碍公民在市场经济中取得收益。法律法规对收益量的限制也将是徒劳的。

1992年9月，中国共产党第十四次全国代表大会上，明确了我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。在过去的15年里，前市场时代经济规则的粗糙与企业家的狡猾蛮横、公民的朴实无知、政策的强制力夹杂在一起，造成了社会总收益分配的极度不均衡。随着市场经济的不深化，公民对市场经济内涵的认识越来越充分，公民不仅仅要用法律的手段维护自己的权利，还应学会使用经济手段维护自己的利益。请珍惜自己的权利，积极地参与到市场经济中去“讨价还价”吧！

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2008-11-14 20:33:00

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